岛屿建设的案例对南京江心洲发展的启示7月6日夜到7月7日早晨，南京上空电闪雷鸣，暴雨倾盆，甚至个别地方已经达到特大暴雨量级，网友调侃南京已开启“看海模式”。1小时降雨量超过20毫米，算是“短时强降雨”，1小时降雨量超过40毫米，很多低洼地段会产生积涝；而6日南京南部地区，每小时降雨量高达80~毫米，局部甚至超过毫米，降雨量远远超过了城市排水能力，导致南京大面积积涝，多处交通瘫痪。然而往年大水中最容易受灾的江心洲却在此时传来捷报，并无任何积水现象，当地居民对江心洲的防汛工作信心满满。然而，这位宛在水中央的“伊人”江心洲果真如此固若金汤吗？江心洲的下一步发展契机又在何处？距离棕榈岛，江心洲究竟差了多少个二沙岛？下面将有马骏博士为大家揭开谜底。1基于城市发展的地理边界城市发展的边界有两种：一种是“自然边界”（由自然力量形成的包括河流、湖泊、江海、山脉等所形成的边界）。事实表明越贴近自然边界的地方经济建设越发展缓慢。历史上，明故宫根本不会修在紫金山或者河西，而是修建在距离紫金山一定距离的地方，又例如浦口老山的山脚下是没有办法建房子的，直到修了一条沿山大道才开始建房子，才有了现在万科以及其他的几个楼盘。由此来看，靠近江边这种自然边界的地方是很难建房子的。但有一种情况下，它恰恰可以进行改变，这种情况就是政府或者第三方来进行较大程度的投入，将自然边界与人的生活区域隔离开。比如南京市政府花重金将滨江风光带和扬子江大道修建好后在它的内侧建房子，这样的话才可能使得自然边界得到充分的发挥和运用。另一种是“非自然边界”（人为的，比如高速公路、高架等等）。以南京的绕城高速为例，你会发现紧贴着绕城的两侧很难发展，但是往往从绕城往前，当经济进一步纵深之后会发现一切就不一样了，比如说江宁。

从地理边界角度出发，以自身的小区或以自身商业配套所形成的小边界是没有办法逃离大边界的。如果一个区域能够进行住宅、商业、教育、医疗配套的建设，它一定会在一定区域范围内形成一个自我循环系统，这个循环系统一定是包含在一个统一自然边界或人为边界之内的，不可能割裂开来。比如定义新城科技园版块，它越过了凤台南路就不能算了，又比如说扬中市，它本身岛里面是一个非常完备的行政和支持、服务系统。

2基于全面配套生态系统的发展

在下暴雨时，不能单看单一楼盘（它们只是岛屿上的一个组成单元），要将所有单元连在一起看，可想而知，一旦出现大范围进水或者淹没，整个江心洲的后勤和补给根本无法进入或者说很难进入。奥体片区虽然淹水，但与之不同，因为总是有道路能绕出得去，能与外界联通。如果整个江心洲要想建设得非常完全，它作为孤岛能够成功，我们比照镇江的扬中市而言，它必须是独立的系统，这个系统里包含生产、服务、供给等一系列完善的循环的系统，否则这样的岛屿很难算得上是建设成功的。

昨夜的暴雨是一种偶发的现象，但是就长江而言，汛期是每年的常态，南京城市的排水主要依赖长江和河流，昨天的大雨应天大街附近就没有太大影响，而往江边往河西的片区就不太行了，这本也就是一个排水地势的原因所决定的。那么，对于江心洲这样一个长江岛屿而言，排水依赖长江，如果汛期，势必会受到影响，排水出问题那是极有可能出现内涝的，当遇到这种情形时，如何补充供给如何救援，那就又回到了生活服务和循环供给系统上来。当然，排水与防涝的问题我们可以从技术层面去解决，但这需要投入，更需要时间。

江心洲整个面积大约在15-20平方公里，相当于目前应天大街往南、城西干道以西一直到江山大街这样一个区域的面积，如果这样面积的一个岛屿要想建设一个完善的循环的系统，可以想像一下这需要多长时间。目前整个河西地区从青奥会开完后，至今仍有一部分地没有卖完，发展得还不是很完全，那作为江心洲要想建设成一个舒适的区域和自给的系统，初步的时间预估至少还得8到10年，甚至更长。

3城市岛屿未来发展的契机

上文说了许多，那么江心洲未来的发展机会在哪儿？又有哪些契机可以推动它的前进？我们比照一些类似的岛屿总结了以下几点：

1、建立大型的娱乐中心

参照新加坡的圣淘沙（SLG），建立大型娱乐中心，吸引源源不断的消费，以消费带动发展。圣淘沙位于马六甲海峡出入口，占地公顷（5平方公里），原是一个渔村，二战作为英国的军事基地，70年政府新加坡政府将其打造为集景区、地产、休闲游乐为一体的商业旅游胜地。于年第四季达到日均接待旅客数量超过21,人次，相比年第四季度增加17%。截止年末，光是圣淘沙内两个综合度假胜地已分别创造经济收益27亿新元，折合人民币约.65亿元。又如迈阿密的海岛，澳门岛。

2、抓住大型赛事的机会中国的城市建设过程中有一个非常特殊的社会现象，那就是大型赛事为主的事件驱动现象。南京实际上借助青奥会的机会，将奥体与江北的基础设施建设，包括江北的快速路、河西的快速路、城西干道等等几乎重新修了一遍。虽然广州的二沙岛与江心洲并不具有可对比性（其面积仅是江心洲的1/10，而且在其发展前，它的周边已经很繁华，它已经算得上是城市的中心区域），但不可否认的是二沙岛正是借助了大型赛事——亚运会的契机而得以飞速的发展起来的。

未来江心洲是否能有机会抓住大型赛事的契机，或者说大型的赛事机会带来的机础设施的发展是否会惠及到自已，这对江心洲的未来有很深远的影响。

3、借助江北的崛起

以广州的二沙岛为例，它的周边经济发展已经很深入，它所在的区域也算得上是城市的中心区域，在这样的一种环境下，周边的发展直接推动了二沙岛自身的飞速发展。从这一方面来看，江北新区建成发展后对江心洲的惠及效应自是不必多说，但是江北新区本身的发展尚正在进行，江心洲想借这波东风怕是要再等上好一阵时光。

4、内外交通连接

迪拜的棕榈岛之所以成为大家认知中的富人岛，除了其本身有着非常完备的循环支持系统外，还具有便捷的交通环境，例如岛上拥有数量众多的码头。江心洲与江北相距较远，唯一能构成便捷联接的只有从自身和与江南的交通联接入手。

小知识：

二沙岛总面积约一百二十六万平方米,这是珠江中一个沙洲，屹立于珠江边,珠水环岛而过，离市中心和珠江新城CBD仅需10分钟车程。

江心洲，位于南京市境内，面积十五平方公里，人口1.2万人，属建邺区江心洲街道办事处管辖，岛上有三个村。

圣淘沙岛（PulauBelakangMati）是新加坡南部岛屿，是新加坡本岛以外的第三大岛。圣淘沙岛位于新加坡本岛以南米处，东西长4千米，南北宽1.6千米，面积为3.47平方千米。

作者介绍马骏南京大学经济学院博士，因读书的时候同宿舍称“老马”，遂沿用笔名至今，喜欢写经济时评。开设“老马谈房产”专栏，点击量破十万，数十家媒体转载。耿强的公众平台号南京大学耿强教授，对经济的原创评论，经济政策解读，经济周期趋势判断，新闻评点，原创的行业分析。U点击阅读原文查看“老马谈房产”专栏

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