南京房价未来十年的深层发展逻辑？

一线城市作为集各类优势资源于一体的风水宝地，吸引着来自全国各地的广大民众。一线城市经济发展好，就业机会多，教育资源优，医疗水平先进，国家福利待遇好，所以源源不断的人群在拼着命地想要跻身进入这“上层社会”。而房子作为安身立命的根本，成为人们的首要考虑因素，购房也就成为了人们进入大城市的第一选择。

然而，一线城市土地有限，土地供给难以满足日益增长的住房需求，日益饱和的土地市场只有通过涨价、甚至是暴涨将一部分人拒之门外来缓解供不应求的压力。因此出现“北上广深房价永远上涨”的论调也不足为奇。一线城市土地稀缺，人多住房需求大，因此拉升房价不在话下。回顾北上广深过去10年的房价走势，或许会给投资客带来更大的信心，而对于想要跻身进入城市而又没有一些家底的外地人估计会是一记沉重的打击。

据中国指数研究院数据显示，-年这11年间，北上广深四大一线城市房价均飙涨超过%，其中上海涨幅最为明显，年上海新建商品住宅成交均价仅为，年上半年飙升至元/平，相比10年前房价上涨超5倍。其次分别为北京和深圳，上半年房价与年房价相比较，涨幅均超过%。广州涨幅最低，仅为.62%。

北上广深11年新建商品住宅成交价格对比

城市

房价

房价

涨跌幅

北京

.39%

上海

.16%

广州

.62%

深圳

.64%

北上广深的房价在过去十年里一直是上升状态，广州、上海过去十年里房价从未降过。由于城市要控制开发强度，要守住建设用地红线，土地会受到控制，有限的用地之后就不再有新增土地供应，只能靠城市更新也就是拆迁改造获得新的土地供应，显然土地成本还会更高。北上广深作为超大城市，为了城市的健康持续发展，必须要控制人口规模，因此必须通过提高房价和企业生产成本的挤出效应，来达到减缓人口流入的目标。因为控制，所以房价会继续上涨。因此，我们看到许多开发项目要么售罄、要么封盘，而新一波政策出来，一些新盘也会趁机涨价推出。

当前北上广深土地供应不足，可建的土地基本上都卖了，能利用的土地也在日益减少，土地指标用一块少一块，剩下的就更加珍贵，因此土地价值自然就上升了，房价随之也就上涨了。北上广深房价一直是震荡上行，而房价上行的关键要素之一还是地价推动。地王频频出现，一次比一次劲爆。

8月17日上午，上海新静安中兴地块引发18家开发商一通疯抢。最终，融信以总价.1亿元，摘得静安区中兴社区N单元-01-A、-01-A地块，可售商品住宅楼板价元/㎡，溢价率%。从楼板价推算，该项目未来售价至少将达到15万-20万元/平方米！！！同时刷新上海住宅用地单价、总价纪录，也是新中国成立以来最贵的地王！按照这样的预估，未来在上海买个厕所都要一百万了！（偶买噶，小编内心此刻是极度崩溃的。。）地价涨了，水涨船高，房价当然要涨啦。所以，在这一二线的大城市，房价未来一二十年仍会持续上涨，就是这么拽，就是这么任性！！！

今天南京的房价已相当于2、3年前上海的房价水平。

目前，最新发布的全球大城市一季度房价涨幅排行榜上，深圳和上海分别登上冠军和亚军宝座。全球个大型城市今年一季度的房价平均上涨了4.5%。其中，最引人瞩目的是中国。深圳以62.5%的季度房价平均涨幅雄踞榜首，紧随其后的上海单季房价平均涨幅也达到30.5%。四个中国的城市跻身前五，南京和北京在一季度分别以17.8%和17.6%的涨幅位列第四和第五。此时备受 　　1、购房已成为中国人安家立命之本

　　对于每一个中国人而言，家的观念都是烙在骨子里的。无论到什么地方，都希望有一套属于自己的房子，这样才能称之为一个家。因此，大众的买房热情不会因为房价高而放弃买房，购房需求还是会支撑楼市的发展。

　2、长久以来买涨不买跌的惯性

　　在中国投资客的习惯里，不管是炒股还是买房，都奉行买涨不买跌的惯性。只要房价一跌，不少人就会想肯定还会再降，等到价格降得再多点再买。相反要是一涨，很快就会有很多人盲目跟风。

3、作为我国支柱产业的特殊性

房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。当经济发展面临需求不足或者其他困难时，通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策，以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。

　4、当前最可靠的投资方式

　　目前，市场上最可靠的理财方式也只剩下投资房产了。曾经极度辉煌的股市，如今已经让大部分股民丧失了信心，有多少股民资金被套在股市之中难以抽身，股市已经进入了严重低迷阶段。而投资房产非常简单粗暴，只要有钱，买下来放在那里就行。在当前火热的房产市场，半年时间就能赚个几十万上百万的。即使房产市场不景气，房子卖不出去，还能用过来出租。房子总归是攥在自己手里的，是稳赚不赔的。

　　当然，房价上涨还有许多其他的原因，包括政府的顶层考量，城镇化进程的推到，以及供需不匹配的矛盾激化等等。

当前，我们看到很多来自南京周边城市滁州、扬州、镇江、全椒、马鞍山等地的人群，不在自己家乡买房，而专门跑来南京买房。小城市有钱人都到大城市来买房，那么小城市本有的房子本身投资价值不大，而刚性住房需求也较低，再加上需求外溢，给当地房产市场带来了不小的打击。7月份全国个城市土地出让金总额为亿元，其中一线城市和二线城市分别收入亿元和亿元，占据全国“卖地”收入的近80%。我们可以看到，资金、资源都已经流向一二线优质城市，这样一二线城市的购房需求也是只增不减，加上土地资源的稀缺性，房价在未来一二十年仍会持续上涨。而作为三四线的小城市，在这样的资源分配格局中，在新一轮的楼市中，小城镇去库存困难，房产市场不景气，形成了与大城市形成完全相反的局面，房产市场正在逐步出局。三四线城市房子难卖，卖不出去是未来的趋势，而他们与一二线楼市的差距也是日益拉大，而且越拉越大。一二线城市土地稀缺，人多住房需求大，拉升房价不在话下。因此，未来一二十年南京住房供不应求仍是主旋律，而房价仍会持续上涨也是不争的事实。

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