当然,凤凰港-杨家圩区域的规划还是有缺点的,比如快速交通欠缺,过度依赖双龙大道、天元路这两条主干道;开发时间比较早,新老社区混杂,品质参差不齐;中心区还留有一部分工业用地等等

开发区的住宅主要就是九龙湖、殷巷,灰色的都是工业用地,知道为什么九龙湖的价格连秣周东路翠屏诚园都卖不过了吧问题是,整个江宁核心,没有第二个区域能够取代这个位置,具备类似“河西南逆袭河西中部”的板块重心迁移的可能

划类似仙林大学城,橙色的教育科研用地和黄色的居住用地为主同样也是被方山阻隔,随着5号线支线、世茂梦工厂等利好的逐渐拉动,有可能成为一个宜居板块,但是同样无法“百家湖—杨家圩”的中心位置

我也来说一下对江宁房价的看法,因为南京市科委我现在做买房社群,很多群友问我对各个板块的价值分析和价格判断,其中好多是在问江宁

来阐述我的观点:

江宁的百家湖-杨家圩一带具备不可逆的价格支撑

金马路一带:代表楼盘是世茂招商雨山,均价28000,这个板块我相对看好,2号线和4号线交汇处,有规划的商业综合体,有可以成片规划开发的土地储备,离环陵路相对较近,事实证明这个区域也是仙林房价涨得最快的

少花点笔墨说一下仙林的楼市

江宁房价是正常跟着涨到近三万的,其实是“水涨船高”,并非买江宁的“钱多人傻”,智商税欠费

夏娟是我以前在开发商从事营销工作的时候,365淘房的新闻部对接负责人,是很好的朋友,这篇8年楼市成长史,深见岁月磨砺后的专业功力与底蕴

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总体规划中,“一核两翼三级四城”,南京市教科所地址四城中东山副城、仙林副城最具可比性

这张表总结出几个结论

定位接近除了作为副城分流主城人口的居住、商贸功能外,仙林和东山均在一核两翼的中“城东南科技创新示范带”这一翼上,都是作为南京未来产业结构升级的重要布局所在地,这方面来说,江宁还略胜一筹,呆会单独说江宁的时候再谈;

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短期江宁房价高点应该不会出现在江宁滨江、禄口、麒麟(有人说麒麟会逆袭,现在地价比百家湖都高,我想说等到房价下行周期您观察一下再说)、汤山、湖熟吧……

(好吧,以上三个观点均属跑题)

再跑个题

炒最热的河西和江北其实涨得不算多,被限价限得最狠?

先看一城

为什么找仙林副城比,因为南京市做规划的那帮人做南京规划定位的时候就是这么设计的

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最近两位资深地产媒体南京市江宁区安监局人分别写了一篇关于江宁房价的稿子——朱福林老师的《江宁房价过三万,有五千是缴的智商税》、还有365淘房夏娟的《揭秘江宁楼市8年成长史!亲身经历告诉你,若江宁过3万能买吗?》

加上龙湖春江郦城南侧的江宁市民中心

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禄口这些边缘板块“逆袭”的机会不大,当然资金量少,收益低也正常

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谈规划比较枯燥,分析这张图我们能明确一个事情就行:

先看江宁的十三五规划

表中价格都是365淘房各楼盘详情中手动查找的,找的都是各个板块的代表楼盘其中万科翡翠公园那会还没有出来,找的是兄弟盘万科金域蓝湾当时的价格,现在的价格用的是翡翠的(金域蓝湾二手房差不多也这个价)

结论出来了,下面需要的是佐证

江宁很大,房价制高点短期内应该是在“一核”——由东山副城、开发南京市江宁区卫生局区、高新园组成的“一城两区”当中

我在做仙林楼市分析的时候,两个观点“仙林房价无中心”、“交通、配套为王”仙林相对地广人少,并且由于紫金山阻隔,与主城的连通不够密切所以,仙林至今没有中心,有人说仙林湖?!地理位置上来说,那应该是宝华的中心

从“东山副城”的概念提出当日起,其中心就定在“凤凰港-杨家圩”一带了,具体定位是商务、政务中心回头看看当初的愿望都实现了吗?

找最佳参照板块——仙林副城来比一下,江宁奔三合理

可以发现,由于规划地比较早,整个板块规划和定位非常杂乱竹山路以西是住宅,以东是商业、商住、工业混杂之前旭辉九著就是在这个区域,虽然有旭辉的品牌加持,无奈地块实在是毫无禀赋可言

这个区域已经完全成熟南京国家税务局电话,基本实现了规划中的核心定位

发展周期接近都发展了十多年,进入到成熟期

全市都在涨,江宁只是跟着涨,涨幅正常

价格很平均是吧?

看看“一核”中的其他两个区域首先是“开发区”

在看看“江宁高新区”,高新区其实就是以前的江宁科学园大概分两块——谭桥和大学城先看看谭桥板块

以及市民公园

对比一下仙林,现在百家湖-杨家圩的价格近30000,也就和仙林的潜力板块打个平手,但是江宁核心区的交通和配套已经全面成熟了,仙林几个潜力区域尚需时日(好吧,有人会说仙林学区好,麻烦去查查仙林那些名校分校有几个排在百家湖小学、江宁实小前面的)

对了,还有一个青龙山生态新城未来很美,但是八字还没有一撇,以后再说吧

先说副城范围内的“将军山板块”和“老东南京市江宁区安监局山镇”,这两块都成型了,大家都比较了解我觉得没有机会取代百家湖-杨家圩,你觉得呢?

这个问题就不多说了南京为什么品质新房贵,为什么老城区的价格上不来这个问题我会在和每位群友的第一次分享中,作为初级交流话题去分享不明白的欢迎前来交流

另外,随着南站板块的建成,东山副城核心区与主城的融合度更高;并且,从规划来说,江宁各区域的功能定位更加分明,中心化程度非常高,更容易堆出一个房价高地

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用个通俗的广告语说,就是“绝版”这些说,不带任何个人感性色彩,我们来细说一下江宁

我先找几个区域的典型代表楼盘从2015年1月1日到现在(恰好是这轮涨价的周期)的涨幅给大家看一下哈

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再看大学城

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朱福林老师是我一直非常钦佩的资深媒体人,他的文章犀利南京市中华中学招聘,有观点,有态度,我每篇都看,经常点赞

与主城距离接近

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就是因为轨道交通和商业节点的分散造成的

我们再看下一张图,来分析一下核心的“一城两区”是个什么情况

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仙鹤门一带:代表楼盘奥克斯钟山府,均价26000

仙林中心一带:代表楼盘亚东城二手房,均价26500

也就是说,居住人数列全市第二、人口超百万的江宁区,如果区域内买房人的地缘属性不改变,会出现南京1/8以上人口改善只能选择“百家湖-杨家圩”区域内少量品质楼盘的情况价格永远是有供需决定的,剩下的大家自己去想象吧……

看几个代表板块就知道了

我的观点是:百家湖-杨家圩的好房子肯定过三万,而且价格会越来越高为了说明这个观点,我找了几个客观的依据:

好吧,兜了这个一大圈

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仙林湖:代表楼盘,好南京市江宁区邮编几个,普通住宅洋房的均价25000左右了

去年被“嘌”得最多的麒麟,其实是涨得最狠的

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区域内竞争