GDP年南京建邺区：.47亿年南京江宁区：.52亿房价江宁区均价：元/㎡建邺区均价：元/㎡一目了然，建邺与江宁，GDP与房价倒挂。大江宁表示不解：我这么有钱，为什么房价上体现不出这点？难道我的气质注定低调内涵吗？建邺看着江宁，留下一段话：你块头虽大，然而含金量不高！建邺号称是南京CBD中心，眼里只有鼓楼。鼓楼是老贵族，是南京老大，属于既有钱又有内涵的，年岁渐大，但毕竟曾风华绝世，这是南京有记忆的地方。而建邺尤其奥体，属于“没有记忆、但有未来”的新南京。是啊，建邺是南京的金融中心，众多省级、市级金融机构入驻，通信、媒体、高端服务业比比皆是，就是刚刚，苏宁银行也入驻奥体。而且，奥体-河西南区域整体规划，虽然前期也有失当之处，但相对规整。江宁GDP排名南京第一，但多以园区经济为主，制造业发达，智能电网等高科技含量产业也在发展。江宁嘛，不缺经济，不缺财富，不缺有钱人，但缺的是整体规划，往往是新小区若干，旁边老小区若干，配搭一些工厂和半新不旧的“县城感”商业，无语啊，江宁留下委屈泪水：臣本布衣，这不怪我…

~这一波房产大牛市，先涨起来的是龙头板块奥体，资金首先朝均衡性最好的板块发动攻击，一波接着一波，房价蹭蹭蹭飙升。其他板块看得目瞪口呆，纷纷感慨：春风不度。奥体啊，那是春风得意马蹄疾，着实令人羡慕。江湾城首先按捺不住，年年中就突破前期高点，勇猛精进。我的名字叫“天成”，江湾城4期表示：你们知道一首诗吗，它开始低吟：“豪宅本天成，妙手偶得之”。你们叫楼盘，而我叫作品。说完，它绝尘而去。

带学区属性的奥东名盘中海塞纳丽舍也是一员猛将兄，哈哈一笑，拍马赶上江湾城。一时之间，年的南京楼市虽然沸腾，但主要限于奥体板块，其他板块表示漠然。

另一边，融侨中央花园凄凄一笑，虽非豪宅，亦非学区，但毕竟我也在奥体这个温暖的大家庭……想想也对，奥西靠近奥体、滨江公园，公共配套似乎更齐全，理应涨啊——资金恍然大悟，又去追逐融侨中央花园，房价应声而起。

好吧，对于江宁房价而言，看着奥体的纷纷上涨，心里不是滋味，这个世界是几个意思，弄得要怀疑人生了，大家还在同一个南京嘛。刚过完年，大家收拾心情，买房的决策也定型了。一开春，仿佛约好似的上涨，野百合也有春天，大江宁也有春天啊，兴奋是一种传染病，真的，房价就是如此。我们看江宁岔路口的大盘：明月港湾。房价从1.5万涨至2.6万。不好意思，哥也涨了，那些年卖掉我的同学，你的名字叫：后悔！

天地新城与明月港湾在同一区域，老旧一些，但启动时间相同，涨幅也近似。可以看出来，同一板块内的楼盘是趋同性质。

再看九龙湖板块的超级大盘：万科金域蓝湾。启动时间略早于岔路口板块，这是因为板块较新、开发商品牌较好，在同属江宁大区域的前提下，先行启动。启动时间的微妙之处在于：同区域内，资金更愿意选择较新的品质的品牌的楼盘。

此时，金域蓝湾嫣然一笑，媚态生姿：过去我是一个坑，如今我是聚宝盆。

好，再看附近的恒大绿洲，地段、品牌逊色于万科，虽然启动时间一样，但初始价格与最终价格依然逊色于万科金域蓝湾，涨幅的话，两者近似。资金还是很聪明的，最终按品质和地段说话，上涨梯度体现了这点。

恒大同学举手：对不起，我不同意你这种说法，毕竟我曾经是万科的大股东，而王石现在只是局级干部。

不要瞧不起刚需盘，江宁将军大道附近的托乐嘉，算是南京素有口碑的刚需大宅，涨幅也是有的。而且，该区域地铁、商业、环境都不错，虽然物业方面曾经有过江湖纷争，但烈火烹油之后，还不是平静了？毗邻学府南京航空航天大学，人文气息和日租房都不缺。

其实吧，房产估值，就是有钱人的楼盘涨过之后，然后，刚需大侠也开始启动，而且涨幅也不低。但也涨得比较老实，最终价格与高价盘的比例，还是很讲内在原则的。

在翠屏山，有一个很低调的楼盘，曰“揽翠苑”，这是南航老师当年的集资房。年不过千把元，如今翻了二十多倍，笑傲江湖。但现在房价卖不过托乐嘉，毕竟是学校的房，外面人不大知道这个小区，流动性受影响。另外，面积也普遍偏大，很多平的4房。有钱人看不上板块，而刚需又买不起。揽翠苑恰好中招。但近两年的涨幅，还是不错的。

世人多有偏见，郊区别墅不涨。事实上，江宁别墅对此表示不认同，同样是房子，我别墅通天通地，你公寓逼仄不堪。但你们都涨，而我，是不可能袖手旁观的，资产盛宴少得了我？

江宁河海大学附近的瑞景文华别墅，算是平民级别墅了，“涨”就一个字。

佛城西路的复地朗香别墅也频频点头，随着城市发展，之前远郊，现在也不那么远了，诗与远方——别墅更好。

总之，江宁不是不能涨，仅仅是时间节点上落后建邺奥体那么一点而已，这就是资金的选择性——选择一个恰当的时点，选择龙头板块与跟风板块。

两个区的高端住宅房价天花板。不考虑别墅等特殊房产，江宁以朗诗玲珑屿为房价最高：小龙湾附近，三恒系统，收拢了区域高端住户，单价近3.7万/平。

建邺以任恒江湾城为翘楚，其中湾4价格扑朔迷离，从5万多到7万都有所成交，但总体而言，湾4价格在建邺几乎为最高，6万/平的档位。

房价天花板意味着一定意义上的区域定位。江宁举手，这不公平，因为我还有帝景天成、玛斯兰德、证大九间堂等独栋别墅，总价比建邺高——另一边，建邺也举手，如果河西中部有同样规划设计的独栋别墅，请问，单价几何？总价几何？

公平而论，江宁建邺，都是欣欣向荣的区域，但在城市房价上，江宁吃了整体规划的亏，并非是一张空白纸上画出来的，而奥体-河西南恰恰先有图纸、再有城区的典范。

江宁之大，半个南京。江宁是一个绝对的大块头，虎躯一震，南京也颤：从麒麟、青龙、汤山到东山、九龙湖、百家湖、三山、淳化、正方、禄口，数不清的板块，数不清的跌宕起伏，大块头有潜力，随便弄出一些土地都能玩出花；建邺则是一个精干小子，目光如炬，举手投足颇有大家风范：应天大街-华新科技城-元通-金融城-鱼嘴，一条黄金线，串起多少人的心碎与幻梦。

其实，城市内部，江宁和建邺，恰是两个最极端，一个GDP倒数，但房价排名第一，一个经济体量硕大无朋，房价却一般。江宁GDP是建邺的5倍之多，但房价却相当于建邺的7折，但江宁你是永远不能漠视的。这背后反映的是经济体量、产业含金量、片区规划与房价的逻辑关系。

江宁说：体量，体量！建邺说：含金量，含金量！

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