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鸡年开启，南京楼市开局状态可以用几句话来形容：看房需求旺盛、楼盘上市量较为紧俏、房价大方向维稳、土地市场火爆不堪。

有朋友跟我说，曾经“错过”机会的买房人，已经不再去管“金三银四”这样所谓的热市，鬼才相信房价跌！

楼市一位朋友的留言，更是刷新我对“买房人心态”的认知！且看下图！这位朋友，请保重身体……

说了这么多，本篇还是想要冒着风险给买房人一些温馨提示，毕竟喝口凉水压压惊不是坏事。

背景：开年买房需求暗涌主力楼盘难买

春节后，南京楼市出现最大规模看房团。共人庞大的看房团体，在2月12日横扫69家楼盘，众多买房人直言：还是想买房，看准机会就下手！人气请看下图！

银行贷款层面，除了一些老破小楼盘审批比较困难之外，只要买房人手续齐全，贷款几乎没有太多问题。

热门的楼盘，有时候一天的到访量可以超过组，刚需、改善需求依旧扎堆。

有人坦言，去年到今年，仿佛经历了一次假调控。而历年来，南京楼市的多次波折却最终涨价的“结果论”，让买房人不再选择“等待”。

大爆料：南京五大板块滞销盘流出城北重灾区

如果你觉得开年的楼市一直顺风顺水的话，也不尽然。

我的小伙伴昨天整理了一份材料给我，说实话，我看完惊呆了。这份从网上房地产查阅的材料里面共有10家左右的楼盘，分别分布在城北、江宁、江北、城南、仙林五大区域。这10家左右的楼盘距离上一次加推的时间均超过1个月，最长的时间为4个月。

（部分楼盘去化率一览）

数据显示，卖的最差的楼盘，在3月内成交套数仅有6套，这家楼盘位于江北板块。其次，城南的某项目卖的也差强人意，一个月内共推出百余套房，如今还有大几十套未卖出。

城北板块的迈皋桥、燕子矶区域，甚至有新盘一个月内才卖出首开一半的货量。

在春节假期之后，我收到的拓客电话不在少数，但细细想来，这五大板块中的滞销楼盘，确实“出勤率”非常之高。

目前2月份的市场虽然各处都能见到看房子的人群，咨询房子的人群，但目前的市场环境下，开盘倒是少了很多。

淘房在1月份做过一次统计，南京楼市的拟定上市量为套。然而2月已经过去20天，全市只有江北荣盛华府、城南绿地玉晖、江北明发财富中心开盘，而且总套数不到套。

不到拟定上市量的1/3，其实远远不够目前的市场需求，一些板块的热销楼盘，年前挤余的货量在2月春节时期卖的其实不错。

佐证：1月26日，南京楼市库存套；今天（2月22日），南京楼市库存一个月套。也就是说，在一个月不到的时间内，库存少了近0套。其中，江北减少了超过千套库存。

（网上房地产截止2月22日库存数据）

3个信号意味深长

这些滞销楼盘，其实从一定程度上提示了买房人，所谓的热点板块热点楼盘扛不住压力最终还是会走上“促销”之路。

现在市场已经出现这几个信号：

1、比如南京城北板块一家楼盘，虽然坐拥高大上的规划利好，但年初却有销售顾问给我打电话，说有内部员工特殊优惠，最高可以有30万的优惠。

虽然之后这家楼盘的营销总监与销售说法各执一词，但事实情况是，在10天的时间内，该盘迅速上传30套以上的成交数据。如果说这家楼盘不降价真的有如此惊人的去化能力，我想应该是买房人都疯了。

2、还有一家楼盘开出低首付。如果我没有记错的话，年的那个春夏之际，仙林、江宁的几家楼盘玩过“精装改毛坯、降首付、优惠风暴”。

3、有人说，桥北是南京楼市的风向标。最近桥北又曝出某超级大盘有特价房，这样的案例同样让不少人感受到该板块存在的危机。

如何在现有环境下选好房子？我有这些建议

既然比大家先一步了解到南京楼市那些卖的不好的楼盘，又收到一些板块的潜在风险提示，我想给买房人这些提示：

1、首先要对目前的电话营销有甄别意识。目前你非常频繁收到电话的楼盘，大多是卖不出去的住宅产品和公寓产品（公寓最近看的人有增加趋势），还是要仔细甄别具体产品；

2、板块买房论不是万能的，好的板块中也有差楼盘。如果你对于一个板块非常有好感，建议你去看一下这个板块卖的不好的一些楼盘，找一下心理落差，熟悉一下这个板块最大的短板在哪里；

3、风险控制很重要，投资客不能盲目跟风土地市场热度去买房。根据地价投资板块内楼盘的人依旧需要注意风险控制，比对区域内次新二手房（除税后均价）的价格买入品质新房，风险系数不算太大。

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刘智伟∣房地产网媒5余年从业经历

一个男人最帅的时候就是一心驰骋在写稿的海洋

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