近期南京市房产局公布的6-12月份整体供应量，赢得了铺天盖地的点赞，大家认为政府起码在表态缓解紧张的市场供需。然而，这万方近6.5万套的上市量却暗藏一个玄机。今天哥们将详细披露这个秘密，估计要让人大吃一惊。
从万方评测各板块供需压力值
官方发布消息中提及：按照目前供地和开发建设情况，预计6月至12月，全市商品住宅上市量将达到万平方米左右，超过前5个月近万平方米。万方这个量看起来不少，可实际上平均每月只比之前多上市6万方而已，大概合套。这对历史最低库存量的南京可谓杯水车薪。
在官方公布的数据中，还明确了各个重点热点区域的供应占比情况。注意：玄机就在这里！哥们现在给大家算算，6-12月份南京各个区域的供需压力值究竟有多少。
各板块供需压力值
1-5月份供应量：万方约4.4万套（按比值估量）
1-5月的成交量：万方约6.49万套
6-12月份供应量：万方6.5万套
官方公布的各板块供应占比：浦口占20%，江宁、六合占15%，河西、城北占比在10%以上。
各板块6-12月供需压力分别为：
河西：（压力值较小）
上半年成交量：套，占总成交量的8％，月均成交套
下半年供应量：套，占总供应量10%，月均供应套
（相比前五个月成交量，供应月均少套）
城北：（压力值持平）
上半年成交量：套，占总成交量9.7％，月均成交套
下半年供应量：套，占总供应量10%，月均供应套
（相比前五个月成交量，供应月均少套）
六合：（压力值很小）
上半年成交量：套，占成交量10.8％，月均成交套
下半年供应量：套，占总供应量15％，月均供应套
（相比前五个月成交量，供应月均少6套）
浦口：（压力值较大）
上半年成交量：套，占总成交量22.8%，月均成交套
下半年供应量：套，占总供应量20%，月均供应套
（相比前五个月成交量，供应月均少套）
江宁：（压力值很大）
上半年成交量：套，占总成交量29％，月均成交套
下半年供应量：套，占总供应量15%，月均供应套
（相比前五个月成交量，供应总体少近万套，月均少套！）
机会不等人江宁出货量骤减加剧供需矛盾
本想缓解供应紧张的南京房产局，在不经意间却提前披露了下半年江宁的供应量剧减的现状！一般来说，一个板块需求的大致比例应该是恒定的。“两江”板块，是南京楼市需求和供应量的常年大户。同属南京楼市的热点板块，本轮江宁虽没有江北、河西那么高调，但江宁的房子并没少买！
网上房地产数据统计，江宁今年前5个月的成交量为套，占南京全市总成交量的29％，6-12月份的供应量却只有套，比前五月需求量还要少套。整体供应量的占比更是从需求的29％降至15％。如果下半年楼市行情没有剧烈调整，江宁很可能迎来史上最严峻的“房荒”。
作为一个囊括南京多个热点区域的板块，目前江宁总体已经青黄不接了。九龙湖区域一房难求；麒麟整体货量已所剩不多，2.2万元/㎡的地王热度过去后，各家都处在因限价而压货不出的状态；方山目前在售楼盘也是寥寥无几；东山板块的旭辉九著、绿地远洋雲峰公馆接连清盘；百家湖两大新盘，龙湖开盘后，景枫凤凰台在放风许久始终没有首开。
老盘消耗殆尽，新盘青黄不接，下半年江宁的买房市场有可能变成过独木桥。特别是对比上不足比下有余的中产们，谁过得去，谁就享受家庭资产的保值增值；没过去的，可能一步踏空，坐等资产缩水。要知道，人民币的超发可从未停止。
千万别小看我大江宁！
说实话，今年上半年的房价上涨市场风头可能有些过于偏向江北和河西，江宁在这样两大热点板块面前多少显得有些低调。但表面上低调，房子却没少卖、房价也没少涨！本轮市场行情，江宁只是表面低调，板块实质利好一直都不曾低调。
1、交通：江宁将成南京的“地铁王
据悉，根据地铁建设工期，5年内，南京将有4条地铁线建成通车。到年，加上现已运行的6条地铁线，南京共有10条地铁线运行。其中，江宁区拥有的地铁站最多，堪称南京的“地铁王”。
2、商业配套：江宁7大主流商业中心登场
3、江宁将成南京重要的旅游基地打造多个大型主题乐园
去年牛首山文化旅游区开园，让江宁多了一处礼佛、休闲佳地。而今年，江宁区将加快世茂梦工厂、华夏文创园、紫清湖二期、华谊兄弟影视基地等重点项目建设。同时积极规划经济带沿线湿地公园、森林公园、郊野公园的建设。
4、学校：未来五年江宁将新建46所学校
江宁现在引进的名校分校不要太多哦！目前，除了晓庄实验小学、南师附中、百家湖小学、江宁实验小学等学校已经投用，另外区域内还要引进南京外国语江宁校区、北京东路小学分校、力学小学分校、拉萨路小学等名校。
根据规划，年前，江宁80%的义务教育学校达到省定现代化教学标准90%的普通高中达到省三星级以上的标准。具体来说，就是江宁推进集团化办学或是直接引进名校，五年内要建设25所小学、15所中学和6所九年一贯制学校。
一房难求九龙湖区域6月仅一家推新！
下半年，南京供应最紧张的板块是江宁，而江宁供应最紧张的区域无疑是九龙湖。
作为江宁板块内开发较早的区域，九龙湖不仅拥有绝版的湖景资源，整体的商业配套已然完善成熟，形成区域特色的九龙湖商圈。
升值力
诸多利好集于一身的江宁，加上供不应求的现状，未来板块的升值潜力不可估量，同样可预见的是，作为正在逐渐成熟的区域，江宁九龙湖的增值空间也将相当可观，这也是目前市场上不少投资客将眼光转向江宁的原因。据统计，南京5月各板块的涨幅系数中，江宁区以2.66%位居全市榜首。整个南京在过去一年的房价涨幅约为43%，而江宁九龙湖区域新房价格涨幅最高的达到了%以上。
缺货
九龙湖区域内目前已经聚集了雅居乐，万科，保利，新城等诸多知名房企。但要命的是，随着早年诸多品牌房企入驻交付，区域内可开发地块越来越少，出货量更是逐年减少，长期处于一房难求的状况。
据哥们所知，6月份整个九龙湖区域仅有保利中央公园一个项目推新，预计将在6月底加推西苑2号楼，这是保利中央公园断货两个多月后的首次推新。
被限价
售价方面，整个区域两年来翻了一倍，想在年，九龙湖的房价不过-元/㎡，现在限价的情况下，区域内单价成交价已达20元/㎡，部分房源未来放风价超元/㎡。
同样受到政府限价影响的保利中央公园，本次价格仅-20元/㎡，放眼全市的地铁盘与地暖精装房，性价比无论是同江宁区域，还是全市改善范围，都非常高。据悉，这可能是该盘本年最后一次推货，之后整个小区仅剩3栋楼会在年推出，这意味着开发商明年必定会用足政府限价的10%的涨幅上限。
此次将推出的主力户型
90平米三房两厅一卫
㎡三房两厅两卫
美图欣赏
建筑采用的是经典Artdeco品质立面，社区内超大中央园林、绿化率高达35%，超大楼间距确保每户的采光、通风、观景效果。密林、草坪、花海、曲折园区道路、景观小品将这里变成了名副其实的中央公园。
本文码字：吴学礼
赞赏
人赞赏
