该人士表示,公司选择区域的标准在于经济发展水平较高、人口净流入、楼市供需关系合理

周期性风险

“强二线城市”的说法近两年才开始提出随着房地产市场的区域分化,二线城市之间也表现出不同特征,其中那些经济实力强、房地产市场供需关系相对平衡或略显紧张的城市,由于具备较好的发展潜力,被称为“强二线城市”

“有些中西部城市的经济情况比想象中要差,对此我们都做了风险预警;有些城市的经济基础较好,但由于前些年透支性供地,房地产市场面临的风险较大”该人士说,监测发现选择余地并不大

在这种情况下,二线城市就需担负起“维持销售规模”的重任这不仅南京市工商局地址是很多公司战略的需要,同时也迎合了资本市场要求

南京和苏州等东部城市,因经济发展水平高、供需关系紧张,成为公认的“强二线”但今年以来,两地的土地市场竞争激烈,在极大抬高了市场门槛的同时,也压缩了项目的利润空间因此房企不得不寻找新的目标

今年3月,中国金茂首席执行官李从瑞曾在业绩会上提出了类似观点他表示,中国金茂会更关注一些“经济比较活跃的二线城市”具体而言,一是gdp增速能够在8%以上,比全国的6.5%水平要高出1到2个百分点;第二希望人口是净流入;第三商品房的销售周期比较健康

纳入金茂考察范围的城市包括北方的郑州、天津、济南;华中地区的武汉、合肥;华南的厦门,及上海周边各城南京市科委主任黄河市

他表示,总部对于北京公司的要求是,“一线城市可以适当控制一下(推盘)节奏,谋求利润”总部认为,在土地市场紧缺的情况下,不能太便宜地把项目卖掉,因为“再去抢块地很不容易”

“最近我们在武汉成立了公司,人员也已经到位,目前正在寻找合适的拿地和并购机会”一位南方房企负责人近日向21世纪经济报道记者表示,随着一线城市门槛渐高,公司不得不谋求向“强二线城市”扩张,从而维持销售规模

上述在港上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示,近期,随着高价地的出现,一线城市房价上涨预期强烈对于布局在这些区域的房地产项目而言,也迎来了提价时机据悉,该公九江市第一人民医院司近期也借助“地王”的契机,提高了北京顺义区一个项目的价格

划定“强二线”

与此同时,一线城市供地不足进一步加剧这种局面根据中国土地勘测规划院的数据,今年第一季度,一线城市房地产用地供应同比下降37.97%需求旺盛、供应不足导致一线城市频繁出现“面粉贵过面包”的情况5月以来,北京、上海接连出现“一日三地王”,也被认为与此密切相关

自2009年、2010年之后,房企又一次纷纷走出一线城市的“安全区”,向外扩张尽管扩张的路径相似,但在本轮布局中,企业所面临的市场环境、竞争态势、行业格局已完全不同,其潜在风险颇为值得关注

前述南方房企负南京市人才市场档案责人向21世纪经济报道记者表示,由于公司起步较晚,并未赶上前一轮规模扩张机会,此番面对的形势是:风险点分布较广泛,市场竞争激烈

武汉之所以能被纳入这一范畴,在于其地处长江经济带核心位置,区域辐射力较强武汉还拥有大量高校资源,从人才数量和人才结构上看,都具备较大购房潜力同时,武汉的房价在此前几年一直处于平稳状态

另一个纳入该公司观察范围的郑州,地处人口大省河南从经济水平和人口基数上看,也具备较大需求潜力此前房价一直较为平稳的成都、重庆,目前也在考察之列

平衡利润与规模

此外,京津冀区域的天津、廊坊同样进入了该企业的视线但该人士同样表示出一定的担忧:隶属于廊坊市的“北三县”(燕郊、大厂、香河南京市教科所陈静波),由于积累了太多的投资需求,其市场存在一定风险

上述人士表示,在一线城市很难谋求规模增长,三四线城市又存在较大风险,因此只能借助“强二线城市”实现扩张因此,对于这些受到关注的“强二线城市”,公司会采取各种方式进驻除公开拿地外,还会尝试股权收购、项目并购等手段

过去两年来,全国房地产市场分化严重为规避风险,房地产企业纷纷回归一线城市激烈的竞争也使一线城市的进驻门槛不断被抬高

上述房企负责人向21世纪经济报道记者表示,该公司对于“强二线”的界定标准为:具有一定产业基础和人口基数,房价在前些年较平稳,没有经过飙涨;或曰正处在价格“洼地&rdq南京市教科所所长uo;中但在对市场的考察中,发现同时满足这三个条件的城市很少尤其是当前经济形势不佳,会拖累当地楼市发展

对于房企而言,这种情况带来两个结果:拿地困难,涨价可期

与此同时,在少数优质二线城市,如南京、苏州,大量企业已经捷足先登,并将地价推至高位近期较为火爆的厦门市场,当地国企占据较大优势,外来者难以“插足”

近年来,房地产行业的平均利润率不断下降,土地成本提升被认为是压缩利润的主因有观点认为,在当前市场向好、去化压力不大的情况下,企业在一线城市谋求利润的做法很容易理解

这种情况并非孤例尽管房企早已预料到二线城市的机会,但今年以来,南京、苏州、厦门等东部重镇的土地市场(专题阅读)之火爆,仍南京市科委然大大超出他们的预料为此,很多企业不得不寻求新的区域布局

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者指出,很多二线城市中的恐慌情绪较严重,市场并不健康从这轮土地拍卖来看,地价中也带有一定泡沫成分如果这轮上涨周期不能延续太久,这些高价地就将面临风险

5月5日,北京大兴、昌平连续拍出3块“地王”据悉,从次日开始,昌平区两宗“地王”周边的部分房地产项目就开始封盘,并提高销售价格

广发证券的报告显示,今年4月,36个二线城市合计成交地块出让金1180亿元,环比增长33%,同比涨幅达248%平均溢价率约64%,环比上升25%,同比上涨53%;其中,住宅用地的平均溢价率达到75%在这其中,热点二线城市(苏州、南京、厦门南京国家税务局发票、天津、合肥、杭州)的交易最为活跃

这种激烈的竞争态势,已大幅推涨了二线城市地价,并引发一定风险按照上述人士观点:在有限的选择余地内,市场仍然是不稳妥的

某在港上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者提出了另一条标准,即位于热点城市周边,具有一定产业基础,能够承接外溢的市场需求按照这一标准,该企业率先将目光选定在佛山、东莞——这两个城市位于珠三角区域,从产业布局和功能定位上看,与广州和深圳形成了较好的协同效应

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2009年至2010年间,房地产企业曾大举向二三线城市扩张,并借此实现了规模性增长如今企业向“强二线”的布局,路径与前者有相似之处,但大环境已完全不同

在房地产企业之间,对于“强二线”的定义也不尽相同

广发证券同样指出了周期性风险,“未来高地价项目入市会进一步推动房价上涨,但如果这些城市后续成交热度回落,这些高地价项目对房企盈利能力也将带来挑战”