财政部财会[

成立日期: 2001 年 9 月 25 日

4

为 29 的土地

2、《南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作

估对象自身条件等因素,评估国旅汤山温泉公司的部分土地使用权本次评估对

以上内容摘自资产评估报告,欲了解本评估项目的全面情况,请认真阅读资

用报告所造成的不便或损失,将由报告使用者自行承担责任;

情况予以披露,但是本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方

京市江宁区汤山街道温泉路住宿餐饮用地 116,487 平方米(折合 174.73 亩)国有

接受南京国旅联合汤山温泉开发有限公司的委托,对拟作价出资所涉及的南京国

1、 财政部令第 33 号《企业会计准则—基本准则》(2006 年);

准)旅游性质的土地作价 1.74 亿元入股,占金桂园温眉山市政务服务中心泉 40%

注册资产评估师:向卫峰

③市政设施状况

7、 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行

的地位平等,都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易都是在自愿

委评土地评估值=可比案例价格×(正常交易情况因素/可比案例交易情况因

生的类似土地使用权交易案例加以比较,从已成交的类似土地价格,修正得出评

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司

四、价值类型及其定义

当前述评估目的、假设条件、前提条件以及评估中遵循的有限期持续使用原

价出资项目评估报告》

价出资之目的的部分土地使用权在 2012 年 8 月 31 日评估值为人民币 17,123.60 万

业务约定书”根据前期调查获知的具体情况,计算评估所需的时间,考虑评估

邮眉山市政务服务中心编:电话:025-传真:025-

人员按照必要的评估程序对委估资产实施了权属核实、市场调查与询证,采用适

国旅联合董事会 2012 年第八次会议审议了该项交易,并以 9 票

(九)注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,但不

按照替代原则,就待估房地产的土地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均

计算公式:pi=p×(1±k)×y×t×kij×z

1、接受委托

实性、合法性和完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任;

资产评估报告书声明................................................... 1

点、现状用途及开发项目本身的实际状况,对委估土地采用市场比较法及基准地

给有关政府南京市教科所管理部门外,本报告的全部或部分内容除获得我们同意外,均不得转载

在实施了上述资产评估程序和方法后,按市场比较法评估的国旅汤山温泉公

土地使用权于评估基准日在持续使用前提下的市场价值进行了评估

②交通状况

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第7页

商服用地(作价 100 万元/亩,总价 1.74 亿元)出资,出资金额 1.74 亿元)出资,

北至美泉路宗地国有土地使用权证号为:“宁江国用(2011)第 29245 号”,证载

本次资产评估项目的评估对象及评估范围是国旅汤山温泉公司位于南京市江

(二)评估机构和注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益,

公正的原则,依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准,

立信永华评报字(2012)第 117 号

国旅联合南京市江宁区房产局股份有限公司

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书正文

温泉独立操作,有关税费也全部由金桂园温泉承担新公司在三期北

本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报

原则、供需原则、协调原则、多种估价方法相结合的原则;

果该等资产出售等经济行为,则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限

价修正系数法同时进行评估考虑基准地价成果较早,现土地级别及开发程度已

之全资子公司南京国旅联合汤山温泉开发有限公司

(七)注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算

1、土地使用权概况

审核意见进行修订

1、经与会董事签字确认的董事会决议;

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未南京市工商局局长受任何强迫的情况

合法,清晰无暇疵;委估资产运作方式、程序符合国家、地方有关法律、法规

(一)对外投资的基本情况

6、 南京市国土资源局江宁分局网站公布的土地成交案例;

特定目的下委托评估资产评估基准日所表现的价值,本评估结论仅为本次评估委托

(八)遵守相关法律、法规和资产评估准则,对评估对象价值进行估算并发

4、被评估企业提供的其他有关资料

摘要

11、本报告专为委托人所使用,并为本报告所列明目的而作除按规定送

并发表专业意见,对评估对象法律权属不作保证评估人员对委托方和相关当事人

6、 评估人员没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影

商品、体育商品的批发和零售出租;机电产品的批发和零售;旅游信息咨询服务、

待估宗南京市教科所李亚娟地位于南京市江宁区汤山街道,南京东郊 23 公里处,南京市著名的温

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书正文

1、被评估企业提供的各类《资产清查评估申报明细表》;

汤山公司与南京金桂园共同组建成立“南京汤山金桂园温泉开发

对评估对象的法律权属作任何形式的保证;

z——开发程度修正系数

“跨世纪集团”)下属子公司跨世纪集团为一家拥有装饰城、配送

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书正文

以土地入股的对外投资公告

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第8页

174 亩土地评估值作价入股成立新公司开发该地块,将给公司带来超

公司类型:有限公司(法人独资)内资

会计凭南京市江宁区安监局证、资产清单及其他有关资料真实、完整

(一)行为依据

截止评估基准日 2012 年 8 月 31 日,南京国旅联合汤山温泉开发有限公司的证

本次对外投资尚需提交公司股东大会审议

距离汤山商服中心的距离 1500-2200 米 1500-2

市江宁区汤山街道温泉路住宿餐饮用地 116,487 平方米(折合 174.73 亩)国有土

二、合资方简介

十、评估结论 ............................................................................................................. 10

发生较大变化,难以体现其客观性,而市场比较法更能体现其客观性,经综合平

时间等情况,对被评估资产的现行状南京市江宁区建工局况进行了解,对所评资产的可使用年限、资

临街状况

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第 13 页

类型指导意见》和《企业国有资产评估报告指南》等

实的或潜在的直接利害关系,评估工作不受外界干扰和委托者意图的影响;

树(金桂)等珍贵树种

月 2 日土地证载用途为住宿餐饮用地,出让年限 40 年,土地剩余使用年限为 30.59

同时与委托方和相关当事方也没有利益冲突;

制,我们也未对资产重估增值额作任何纳税准备;

一、委托方、产权持有方和其他评估报告使用者

评估报告附件

重要内容提示:

附件三:委托方、产权持有方承诺函

k——综合修正系数

②市场比较法,是在求取土地价值时,将评估对象土地使用权与近期内已发

旅联合汤山温泉开发有限公司申报的位于南南京市人才市场招聘京市江宁区汤山街道温泉路的住宿餐

至合资公司名下而合资公司开发迟缓的情况,但不会发生资产损失或

地址:南京市中山北路 26 号新晨国际大厦 10 楼

8、 在评估被评估单位资产时,我们未考虑该等资产所涉及抵押、担保以及如

胜任能力;

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第4页

年营业收入 4,000 万元,实现净利润约 500 万元 4,

以 174 亩旅游商服用地(作价 100 万元/亩,总价 1.74 亿元)出资, 174 亩旅

待估宗地所在区域无对外交通设施和高速出入口,距沪宁高速汤山出口处约

二、评估目的

能影响资产评估结果的瑕疵事项,在委托方进行资产评估委托时未作特殊说明而资

灭失情形,且所有土地的规划手续和基础设施均由我方控制,对方现

分支机构经营)一般经营项南京市工商局查询目:旅游区域开发、旅游产品、景点景区、温泉资源

3.9 公里,待估宗地所在区域内金汤线直达江宁城区,另外有游 5 路、太作线、南

资产评估报告书....................................................... 4

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第9页

我方同意新公司使用三期北地块现有基础设施双方同意三期北

的后果与签字注册资产评估师及本评估机构无关

我公司)接受贵单位的委托,对贵公司拟作价出资所涉及南京国旅联合汤山温泉

待估宗地所在区域内基础设施达六通一平经过近几年的发展,江宁区汤山

174.73 亩,合计面积约为 116,487 平方米土地使用权年限截止日期为 2043 年 3

4、 评估机构及参加该南京市中华中学招聘项目的评估人员与评估报告所涉及的资产都没有任何现

五、评估基准日

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第1页

价值,为国旅汤山温泉公司作价出资提供价值参考依据

在收到委托方的要约后,即安排评估人员对委托项目进行前期调查,了解委

本摘要与评估报告书正文具有同等法律效

国旅联合股份有限公司

值的影响;

2

本评估报告书中反映的评估结果是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成

距最近商服中心

待估宗地实际开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通

待估宗地距离公交站点距离大于 500 米,距离较远 500 米,

查核实,在委托方及资产占有方有关人员的配合下完成清查工作清查过程包括:

27 日);

该地块,将给公司带来超过 8000 万元利润 8000 万南京市科委

项目开发和经营;旅游配套服务;旅游、体育产业经营;会议展览的组织;旅游

十四、评估报告提交日期 ......................................................................................... 12

本次评估是在持续使用假设前提下,通过充分考虑评估目的、市场条件、评

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书正文

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第5页

办法》(2005 年 8 月 25 日);

4、 原国有资产管理局国资办发[1992]第 36 号《国有资产评估管理办法施行细

以南京汤山颐尚温泉度假村三期自有 174 亩(以实测数据南京省政务服务中心为

产评估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下,评估机构不承担责任;

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第 14 页

6、 国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3 号《企业国有产权转让管

离

待估宗地形状略不规则,形状对待估宗地影响不大,宗地内地势低洼,内有

3.持续使用假设:持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样

(六)其他依据

距离公交站点距

可比案例区域因素)×(委评土地个别因素/可比案例个别因素)

附件四:产权证明文件

(以下无正文)

饮用地 116,487 平方米(折合 174.73 亩)国有土地使用权进行评估本公司评估

计算公式:

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书声

评估报告

六、评估依据 ..南京市江宁区地图............................................................................................................. 7

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司i

并进行复核;编制内部审核工作底稿,提交上级审核人员进行分级审核,再根据

开媒体(法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外);

资产评估报告书附件.................................................. 14

本次评估目的是以土地使用权作价出资,对于委估土地使用权,在认真分析

容积率及城市规待估宗地规划用途为住南京省政务服务中心宿餐饮用地,规划容积率为 0.3,绿地率不小于 35%, 0.

设,有效避免因土地闲臵而被政府收缴土地闲臵费的风险同时,以

附件二:委托方、产权持有方法人营业执照复印件

评估报告目录

2、资产清查

本公司及董事会全体成员保证公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或

评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告,任何不正确或不恰当地使

2、 在本次土地使用权评估中,我们遵守土地估价中的替代原则、最有效使用

(六)注册资产评估师本人及业务助理人员对评估对象进行了现场调查;

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司:

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司

汤泉西路两侧分布,数量较多,商业聚集度及繁华程度较优

金桂园温泉注册资本为 4.35 亿元其中南京金桂园南京市第一人民医院以人民币现

以部分土地使用权作价出资项目

1、 江苏省人民政府和江苏省国土资源厅颁发的有关文件;

三、评估对象和评估范围 ........................................................................................... 5

(2)个别影响因素分析(见下表)

九、评估假设

股权

园以人民币现金 2.61 亿元出资,占金桂园温泉 60%股权;汤山公司

则等其它情况发生变化时,评估结果无效

2012 年 9 月 18 日

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司

4、评估汇总

八、评估程序实施过程和情况 .......................................南京市中华中学地址............................................ 9

5、 本报告提出的评估结果是建立在上述有关评估假设和限制条件的基础上;

十二、评估报告基准日期后重大事项 ..................................................................... 12

本次资产评估的目的,是确定国旅汤山温泉公司位于南京市江宁区汤山街道

六、备查文件目录

司申报的拟作价出资的位于南京市江宁区汤山街道温泉路住宿餐饮用地 116,487

8、 国务院国有资产监督管理委员会 国资委产权[2006]274 号《关于加强企业

十三、评估报告使用限制说明 .............南京市江宁区地图.................................................................... 12

附件五:评估机构企业法人营业执照复印件

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第6页

和相关当事人承担全部责任;

使用权

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书正文

评估报告

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书正文

⑤商业繁华程度

①地理位置

10、本评估报告所得出的结论是评估师依据资产评估相关准则和规范,在

评估目的相关的各方,以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者

投资标的名称:南京汤山金桂园温泉开发有江苏南京国家税务局限公司(暂定名,

1、南京金桂园农业发展有限公司为个人独资企业,成立于 2003

法定代表人:李鲤

二、评估目的 ............................................................................................................... 5

3、南京金桂园与上市公司之间不具关联关系,也不存在产权、

评估报告

镇的市政配套设施已达到一定的规模,供电、供水、排水及电讯等基本配套设施

召开和世界温泉论坛永久会址落户南京汤山的契机,为加快汤山公司

的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行

日所表现的市场价值作出了公允反映,现将评估结果十堰市政务服务中心报告如下:

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司(以下简称“江苏立信永华资或

资回报率低于 6%时,公司有权要求其按照公司投资额回购公司所持

2、被评估企业提供的有关协议、合同书、发票等财务资料;

产评估报告全文

身条件方面的资料

kij——容积率修正系数

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第2页

市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化,委托方应当委托评估机构执

3、 国务院[1991]91 号令《国有资产评估管理办法》;

五、对外投资的风险分析

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第 10 页

的,本评估结论仅在评估报告中载明的评估基准日用于载明的评估目的,且仅在

础处理

地块上其他的基础设施建设和项目的开发建设、经营管理皆由金桂园自贡市第一人民医院

一、对外投资概述

根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限;

七、评估方法

(一)委托方及产权持有方

酒业公司等下属公司的综合性集团公司

评估机构法定代表人:王顺林

产的交易条件等模拟市场进行估价

在查勘核实的基础上,评估人员根据评估对象的技术特性、经济价值和使用

提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验,并有责任对查验

根据内部审核、修订的结果,出具正式资产评估报告书,提交委托方

亿元,占金桂园温泉 40%股权 40%股权

2、 第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税

在确定评估基准日时,委托方与相关机构进行了充分沟通,考虑了相应经济

④ 环境条件

培训;旅游电子商务

①基准南京市中华中学初中地价系数修正法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等资料,

条件和土地利用条件发生变化时,土地估价结果必须进行相应调整;

4.无瑕疵事项、或有事项或其他事项假设:对企业存在的可能影响资产评估

接受南京国旅联合汤山温泉开发有限公司的委托,对拟作价出资所涉及的南京国

讯、通气“六通”和场地内“一平”的开发水平,规划设定的平均容积率为 0.3, 0.

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书附件

中心、贸易公司、房地产开发公司、照明节能公司、农业发展公司、

附件一:评估明细表

证券代码:证券简称:国旅联合公告编号:2012-临 032

称“南京金桂园”)协商,双方共同组建成立“南京汤山金桂园温泉

项目负责南京市科委地址人汇总评估结果,再依据评估工作底稿,组织撰写资产评估报告书

结论的使用有效期为一年,即自 2012 年 8 月 31 日至 2013 年 8 月 30 日有效 2012 年

待估宗地所在区域道路以主次干道为主,道路通达状况良好,宗地范围内无

七、评估方法 ............................................................................................................... 8

市场条件和评估对象的使用等无特别限制和要求,选择的评估价值类型为市场价

预计投资收益:以 174 亩土地评估值作价入股成立新公司开发

(三)准则依据

2.公开市场假设:公开市场假设南京市江宁区卫生局是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这

召下,南京金桂园先后流转了土地 3,000 余亩,栽种了数十万株桂花

划限制规划对该宗地有较大影响

塘,土地平整工程量较大,地基承载力较小,建设时并需作一定的基础处理

报告日期:2012 年 9 月 18 日

p——待估土地对应的基准地价

3、 未征得我公司书面同意,本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公

较法、基准地价法进行评估,最终采用市场比较法的评估结果本次评估的价值

汤线、13 路直达南京城区待估宗地所在区域未实行交通管制 路直达南京城

待估宗地区域环境及景观较优,无噪音、大气及水污染,综合环境质量优

4、目前,南京金桂园拥有总资产约 6 亿元,净资产 5.8 亿元, 6 亿元,

附件七:签字注册资产南京省政务服务中心评估师资格证书复印件

三、评估对象和评估范围

有限公司”,合作开发南京汤山颐尚温泉度假区三期 174 亩旅游用地 174 亩旅

估对象土地价值的评估方法

报告书摘要

本评估报告有如下使用限制:

样的市场条件下接受何种影响的一种假定公开市场是指充分发达与完善的市场

年 5 月 16 日,注册地南京市浦口区桥林工业集中区 83-18 号,企业

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书目录

资产评估报告书摘要................................................... 2

估目的的实现日接近,以便于有效地清查核实资产并合理选取评估作价依据,减

阶段:

下,评估对象在评估基准日南京市工商局查询进行正常公平交易的价值估计数额

附件八:资产评估人员和评估机构承诺函

理暂行办法》(2003 年 12 月 31 日);

度假胜地----南京汤山颐尚温泉度假村南侧,东至延祥路,西至美泉路,南至空地,

四、价值类型及其定义 ............................................................................................... 6

泉旅游度假胜地----南京汤山颐尚温泉度假村南侧,该宗地仅与南京汤山颐尚温泉

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书正文

五、评估基准日 .....................南京市人才市场在哪...................................................................................... 7

温泉路的住宿餐饮用地 116,487 平方米(折合 174.73 亩)国有土地使用权的市场

方经营决策提供参考,不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证;

9、 本报告中,评估人员的责任在于对评估对象于评估基准日之价值进行估算

权属指导意见》;

国有资产评估管理工作有关问题的通知》(2006 年 12 月 12 日);

投资金额和比例:南京国旅联合汤山温泉开发有限公司(以下

条件相比,并对照修正系数表,选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而

求取待估房地产的土地在估价基准日价格的方南京省第一人民医院法

2、 国旅汤山温泉公司提供的《土地使用权出让合同》、国有土地使用权证、 国旅汤山温泉

3、评定估算

行评估更新业务或重新评估

号为“宁江国用(2011)第 29245 号”的宗地未设立抵押借款等他项权利 29245

7.资料真实、完整假设:是指由被评估单位提供的与评估相关的财务报表、

3、 中国注册会计师协会会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律

本项目评估基准日为 2012 年 8 月 31 日 2012 年

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司

5、提交报告

待估宗地所在区域内有汤山街商服中心分布,其商业网点主要沿汤泉东路、

经营范围: 许可经营项目:客房、餐饮、温泉浴服务、棋牌、卡拉 ok(限

2、南京金桂园为南京跨世纪装饰建材集团有限公司(以下简称

以工商部门核准文件为准,南京市中华中学校服以下简称“金桂园温泉”)

附件六:评估机构资格证书复印件

一、委托方、资产占有方和其他评估报告使用者 ................................................... 4

10、 本公司所收集、整理的其他相关价格资料 本公司所收集

根据公司董事会的战略部署,借世界温泉论坛 65 届年会在汤山

住所:南京市江宁区汤山街道温泉路 8 号

7、 本报告提出的评估结果在较大程度上依赖委托方提供的资料,对于其他可

3、被评估企业相关人员勘察及访谈记录;

(4) 核对了资产明细账的金额,对委估地块进行现场勘察,同时详细了解土

入账凭证等其他相关权属证明文件

外主管线、用电变电站接口和引入工程等费用由新公司负担

评南京市江宁区卫生局估对象及评估范围为南京国旅联合汤山温泉开发有限公司拥有的位于南京

以部分土地使用权作价出资项目

(三)本次对外投资尚需提交公司股东大会审议

注册号:09695

2、地价影响因素分析

则》;

4、 财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第3页

9、 国旅汤山温泉公司的会计资料、审计资料;

7、 土地估价师实地踏勘和调查收集的有关待估宗地权属、区域条件、宗地自

开发有限公司部分土地使用权于评估基准日2012年8月31日的市场价值进行评估,

t——期日修正系数

以部分土地使用权作价出资项目

出资金额 1.74 亿元,占金桂园温泉 40%股权双方的投资应按照工

客观的、完整的和真实的;

度假村一路之隔,周边配套环境南京市江宁区卫生局优越,绿化及道路景观较好,地理位置较优

2、 本评估报告书只能由评估报告载明的评估报告使用者使用;

当的评估方法对南京国旅联合汤山温泉开发有限公司部分土地使用权在评估基准

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第 11 页

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司第 12 页

个别影响因素分析表

专业人员的安排,拟定评估方案

底稿》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估准则—无形资产》、《资产评估价值

方以现金入股,虽然可能会发生将原在汤山公司名下的土地转移过户

托方的评估要求,明确评估目的、评估对象及范围,并与委托方签订“资产评估

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司(以下简称:“江苏立信永华资)

评估报告设定的下列评估假设和南京市中华中学学区限制条件下成立:

2、 南京市人民政府和南京市国土资源局颁发的有关文件;

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书正文

本评估报告报告日为 2012 年 9 月 18 日 2012 年

(2) 收集、验证委托方提供的评估资料,判断其真实有效性;

值

公司与南京金桂园不具关联关系,该项投资不构成关联交易

2、 财政部财会[2006]3 号《企业会计准则(具体准则)》

准则—基本准则》;

法人代表王财富,注册资金 1,200 万元南京金桂园的经营范围:农

截止评估报告提出日,评估人员未获得评估基准日后有对评估结论产生重大

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书正文

交易案例;

3、 本次评估设定的用途是依据南京市江宁区合法原则和最有效利用原则设定的,土地规划

影响的期后事项发生的证据资料

法》(2007 年 3 月 16 日);

(5) 获取有关的合同协议,了解其目前的使用和收益情况 获取有关的合

纳入本次评估范围的土地为南京国旅联合汤山温泉开发有限公司所属的地号

过 8000 万元利润 8000 万

(十)评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的,因使用不当造成

1、 国旅汤山温泉公司的企业法人营业执照复印件;

(四)评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效评估报告使用者应当

并参考资产的历史成本记录,以资产的持续使用和公开市场为前提,采用市场比

地块内进行建设时,有关用水、用气、污水、通讯及其他设施同地块

素)×(委评土地评估时点指数/可比案例交易时间指数)×(委评土地区域因素南京市江宁区安监局/

十三、评估报告使用限制说明

[本页无正文]

简称“汤山公司”,汤山公司为国旅联合之 100%控股子公司)

产品种植、销售;家禽养殖、销售;苗木、花卉、盆景、工艺花盆、

告书全文

表专业意见,是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真

人提供或公开

按我方与对方设立合资企业约定,我方以土地出资作价入股,对

(四)权属依据

注册资本:14000.00 万元人民币

十一、特别事项说明

pi——待估土地使用权价值

1

1、 中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月

1、提请评估报告使用者充分关注特别事项可能对评估结论产生的影响;

响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价

(五)注册资产评估师及本评估南京市教科所机构具备本评估业务所需的执业资质和评估

并作如下声明:

评估对象可实现价格的保证;

估报告载明的评估目的和用途评估报告使用者应按有关法律、法规,以及资产

5、 财政部令第 14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001 年 12 月 31

日);

(二)评估报告使用者

本评估报告的使用者包括委托方及产权持有方、业务约定书中约定的其他与

宗地面积宗地面积为 116,487 平方米,面积适中 116,

绿地率不小于 35%目前,该宗土地尚未投入开发使用,其地势较为低洼,内有河

条件,是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场,在这个市场上,买方和卖方

行为的计划安排和评估机构的建议,具体分析了经济行为的性质,并尽可能与评

力摘要内容全部摘自资产评估报告书,欲了解

南京国旅联南京第一人民医院合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书摘要

明

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估报告书正文

金资产到帐后,新公司即可立即开展开发工作,因此风险可控

工艺品、小型雕塑销售、技术咨询服务在国家倡导的以工辅农的号

1.交易假设:假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据委估资

委托方与本评估机构签订的“资产评估业务约定书”

立信永华评报字(2012)第 117 号

十、评估结论

(3) 分析资产的种类、数量及使用情况,获取其历史成本构成;

注册资产评估师声明

用地

于任何文件、公告及声明

宁区汤山街道温泉路的住宿餐饮用地 116,487 平方米(折合 174.73 亩)国有土地

1、 本评估报告只能由评估报告载明南京市江宁区财政局的评估报告使用者使用,且只能用于本评

开发有限公司”,合作开发南京汤山颐尚温泉度假区三期 174 亩旅游

3

基本完善

六、评估依据

土地使用权面积 .5 平方米,本次待估宗地位于该证载土地面积之内,共计约

公交交通,不临街

名称:南京国旅联合汤山温泉开发有限公司

在实施了上述资产评估程序和方法后,国旅汤山温泉公司申报的拟应用于作

注册资产评估师:徐晓斌

(1)区域影响因素分析

地用途及开发情况,了解本宗地块周边开发利用情况和交易情况,收集同类地块

(五)取价依据

本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的提供价值参考,评估

立信永华评报字(2012)第 117 号

在评估中所采用的价格,均为评估基准日有效的价格标准

年,该土地为南京国旅联合汤山温泉开发有江苏省南京市工商局限公司通过协议出让方式取得

二?一二年十一月五日

3、 江宁区人民政府和南京市国土资源局江宁分局颁发的有关文件;

股份同时,任何一方不得在未经对方同意的情况下,单方面增加金

桂园温泉的注册资本,导致持股比例发生变化

业务、资产、债权债务、人员等方面的其它方面的关系

距离

评估基准日为 2012 年 8 月 31 日 2012 年

本次评估遵照中国有关资产评估的法律、法规和评估准则,遵循独立、客观、

商局规定在合资合同正式生效后四个月内到位双方同意金桂园温泉

项取费标准及依据,计算出委估资产的评估价值

(二)董事会审议情况

y——待估土地使用年期修正系数

十一、特别事项说明 .....................................南京市科委刘卫卫............................................................ 11

4、 全国城市地价动态监测网;

合作开发汤山三期 174 亩土地,有利于加快汤山项目的开发建

实收资本:14000.00 万元人民币

(以下无正文)

八、评估程序实施过程和情况

金 2.61 亿元出资,占金桂园温泉 60%股权;汤山公司以 174 亩旅游

类型为市场价值

四、合作开发的意义

评估报告书的使用权归委托方所有,未经委托方许可,评估机构不随意向他

评估人员根据资产占有方提供的财务资料,对列入评估范围的资产进行了清

(二)法律、法规等依据

十二、评估报告基准日期后重大事项

8、 国旅汤山温泉公司与各项目公司签订的业务合同;

同意,0 票弃权,南京市市国家税务局0 票反对表决通过了该项交易 票弃权,

合作方式为:金桂园温泉注册资本为 4.35 亿元其中南京金桂

在汤山地区的土地开发,经与南京金桂园农业发展有限公司(以下简

值为 17,123.60 万元,即人民币壹亿柒仟壹佰贰拾叁万陆仟元整 17,

所掌握的资料并进行了实地勘察和对临近地区调查之后,根据估价对象土地的特

6.资产合法假设:是指由被评估单位提供的与评估相关的产权证明文件权属

旅联合汤山温泉开发有限公司(以下简称“国旅汤山温泉公司”)申报的位于南

仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立;

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司以部分土地使用权作价出资项目资产评估

三、投资标的的基本情况

平方米(折合 174.73 亩)国有土地使用权于评估基准日 2012 年 8 月 南京江宁国家税务局31 日的评估

衡分析后,最终以市场比较法的结果作为最终评估结果

土地坐落于南京市江宁区汤山街道温泉路 8 号,位于南京市著名的温泉旅游

地使用权

目录

宗地形状河塘,土地场地平整工程量较大,地基承载力较小,建设时并需作一定的基

产功能变化等作出评定,运用收集的市场价格信息和询问、调查的现行价格、各

元,即人民币壹亿柒仟壹佰贰拾叁万陆仟元整

南京国旅联合汤山温泉开发有限公司

结论的瑕疵事项、或有事项或其他事项,如被评估单位等有关方面应评估人员要

的市场条件下的资产状态的一种假定

9、 其他与资产评估相关的法律、法规等 其他与资产评

十四、评估报告提交日期

采取现金分红的利润分配方式;南京金桂园同意,当金桂园温泉年投

4、 本评估报江苏南京国家税务局告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年如果资产状况、 本评估报告的

(三)评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的,

5、 估价对象所在地基准地价及其修正体系;

(1) 了解资产的构成及分布,界定评估范围,明确具体评估对象;

少评估基准日后的调整事项

并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任评估结论不应当被认为是对

九、评估假设 ............................................................................................................. 10

江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司(以下简称南京市中华中学校长“江苏立信永华资)

业不存在瑕疵事项、或有事项或其他事项,评估机构及评估人员不承担相关责任

从接受评估委托,到完成评估项目、提交评估报告,整个评估过程分为五个

(一)在注册资产评估师认知的最大能力范围内,评估报告中陈述的事项是

求提供而未提供,而评估人员已履行评估程序仍无法获知情况下,视为被评估企

产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作

5、 中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估报告》、《资

者重大遗漏,并对其内容的真实、准确和完整承担个别及连带责任