南京的房子不好买 但也未必很好卖

南京市国土局18幅地块9月就要网上竞拍了，还缺地么？

答案是肯定的？未知的？不要急，且看今年7月份南京房价涨幅环比又排第三了，连续四个月获得“铜牌”。难怪昨日南京市市长发话，设置房价红线、严控区域楼王。态度之严明、行政手段之强硬，其实是暗示南京房价到了不得不调控的时候了。

既然是调控，还是得围绕“万变不离其宗”的市场价值规律，也即市场的供给和需求侧调控。

在南京市，新房源自从今年3月份跌破3万大关以来，一直维持在2.3万之间，虽然是低位运行，却终不会卖光。自从上周南京楼市出台新政（限贷和网络土拍新规），不少业内人士认为限贷政策不温不火，调控意义不明显；不少开发商更是火上浇油，首周价量齐涨，越来越多人担忧接下来会“没有房子卖了”。如果是这样，恭喜你被恐慌心理选中了。

飞飞君和许多新闻人士一样，坚信“Newsisselectedinformation”。换句话说，你所看到的，只是别人想让你看到的样子（消息源。不同于心理学主观接收体的：你看到的是你想看到的）。那么南京究竟有没有足够多的新房子和土地供应呢？

先看土地供应足不足。根据南京市国土资源局3月份发布的《南京市年经营性用地出让计划》，全市年计划公开出让经营性用地公顷，但目前只出让了计划的42%（约公顷）。意思是说，接下来的几个月将会有大量的土地出让，包括9月首场网上土拍的18幅地块（据了解，多家开发商已经摩拳擦掌，做了多手准备，希望能拿到理想地块），土地供应充足。

其次，新房源供应足不足。据南京市网上房地产网显示，今日可售房源不足2.3万，创了近年新低。这似乎戳中了准备买房人的痛点，想买理想的房子是难上加难。没错，这是现状，好房子不好买。但是不代表接下来的日子房子不好买。为什么这么讲呢？南京现有房源紧张的原因在于今年火爆的楼市行情（财政和货币政策刺激）以及年上半年土地出让创新低；在于多家开发商因杭州G20峰会推延开盘上市时间以及南京新房销售许可证每次申领必须达到3万平方米售房面积；在于部分开发商不满限价推迟上市等原因。但从长远来看，充足的土地供应以及推迟上市的房源会堆积到一定时间集中上市，届时房源充足。此前南京市房管局曾许诺，下半年将有6.5万套新房上市；也有业内权威媒体统计，南京至少有4.5万套新房蓄势待发。现在担心没有房子可售，实属杞人忧天。

既然土地供应和新房源供应充足，为什么现在会没有房子卖呢？聪明的你应该已经学会看数据了，开发商和媒体告诉你的多半是他们想告诉你的消息。有没有房子可售，还得看官方权威统计。根据南京市网上房地产显示，南京新房成交量分别是3月套、4月套、5月套、6月套、7月套；南京二手房成交量分别是3月套、4月套、5月套、6月套、7月套。虽然南京房价涨幅环比四个月都上涨了，销售量却渐入降温态势，实属趋向“有价无市”。如果真没有房子卖，为什么越来越多人接到拓客电话呢？为什么还要花钱做大幅的户外广告呢（电视、平面）？

说完了供给侧，接下来得分析需求侧，以便真正意义上抵达楼市真相。按照多数媒体和开发商的逻辑，现有房源不足销售两个月或三个月。这话说了很多次了，却还有房子在销售。因为它们大声呼吁的时候故意忽略了一个前提——购房需求一直这么旺盛。问题是，买房的人会一直这么多？答案显然是否定的。

地产市场就像池塘，总会有溢出的时候。据南京市网上房地产数据显示，南京今年新房成交量已破9万大关，是去年全年成交量的85%。换句话说，南京的购房需求已大部分被满足，像过去第二季度高需求的时代已经悄悄过去了。

总而言之，现在房子是不好买，但也不好卖。

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