北京中科刘云涛 https://wapjbk.39.net/yiyuanfengcai/ys_bjzkbdfyy/790/

年7月7日南京土拍成交明细如下：

其中最引人注目的是：

NO.G30地块最终被中国葛洲坝房地产开发有限公司以65亿+平方米保障房拿下！

一说该地块实际楼面价元/㎡（其实价格更高，后面详解）

以下是扣除保障房的面积后的楼面均价：

如果按照上表逻辑去算实际成交楼面价，那这个是经不住推敲的错误算法！只能说这个是最容易得出结果的算法……

此表算法为：

土拍总价/(预测建筑最大面积-保障房总面积)=“实际楼面价”

但实际价格更高，因为这算法只扣除了保障房的总面积，没有算上保障房的总建工成本。

所以：

假如地块内保障性住房以毛坯无常交付于政府，按照现在的建工成本，估算元/平，本地块需要可售面积再加1.56亿成本。

还有：

本地块作为商住用地，此价格是含商业用房的楼面价。按照近段时间南京河西商用地土拍

商服用的价格.88元/平，地段个人认为没有这块NO.G30好，按照用元/平核算商业楼面价，应该算差不多了。

根据具本地块前置条件规定

NO.G30:

（1）地块内地上商业建筑面积占地上总建筑面积的12%—20%，可在地块内统筹平衡设计。

以最低12%的地上商业建筑面积核算，本地块至少需建设：

地上商业用地=.22X12%=.26平方米

楼面价为原核算本地块楼面价为.42元/平，高出元/平。

高出总价为X.26=约3.67亿

而地上商业楼面总价预计为：X.26=约4.12亿。

按照上次河西南葛洲坝已获得地块NO.G14无商业要求，本地块不计算地上商业部分,为实际楼面价。

此时的实际可售非地上商业楼面价的计算已经完全变了！

也就是实际楼面价已经完全变了！

本地块实际楼面价的核算公式目前为：

（土地出让总价+保障房总建工成本-地上商业楼面总价）/（出让总建面积*88%-保证性住房总面积）=实际楼面价。

实际楼面价=（65亿+1.56亿-4.12亿）/（.22*88%-）=约元/平方米。

是的，按照这个算法，该地块价格已经高达元/平方米！

这个价格也是保守估计了。如果核算商业楼面价下降元/平方米，住宅楼面价上升元/平方米。假设本地块商品房精装交付，如果保障性住房要求与正常商品房同精装修交付标准交付，住宅楼面价上升元/平方米。

------------------------分割线---------------------

不知道我算的对不对，感觉对的欢迎点赞转发。

也可直接